こんにちは。不動産大好き男のぺいまるです。皆さんも不動産好きですよね？僕もです。
不動産は目に見える形で残る、そして収入が入り続ける点が大好きです。
以前海外REITファンドを保有していたときは、そのファンドの組み入れ物件などを海外旅行先で見つけては大はしゃぎしていました。
今回はまだ大きな資産が手元になく、将来の資産をいかに増やそうかと悩む子羊に向けて不動産運用のおすすめ記事を記したいと思います。
大地主などはブログなど読まずに各不動産業者から美味しい提案を受けているはずです(うらやま)
不動産投資とは？
ここでは初心者にでも比較的簡単に間口が開かれている
- REIT（不動産ファンド）
- ワンルームマンション投資⇒規模を大きくし、自前の土地を活かす等応用したものが一棟マンション投資や戸建て投資
- やどかり投資
の３つに絞ってご紹介します。ちなみに私募や公募といった違いがありますが今回は割愛します。
REITや不動産ファンドは複数人が集まり不動産に投資し、利益を受け取る。
ワンルームマンションは個人が区分マンションを購入し、利益（家賃）を受け取る。という違いがあります。
REIT（不動産投資信託）について
REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます
三井住友トラスト・アセット・マネジメント
不動産投資のメリットは、出資金に対しレバレッジをかけた運用ができることです。
上記の図を見てもらえばわかるように、手元の資金を担保に2~5倍の融資を受け不動産のプロが投資してくれます。
J-REITの「J」はJapanのことで、日本の不動産に投資することをいいます。
海外の不動産に比べると利回りは劣りますが、不動産投資信託は決算期ごとに得られた利益を受益者(投資家)に分配することで、その利益を非課税にできます。
株式投資の平均配当利回りに比べ比較的高い利回りが期待できます。
ざっくりのイメージだと、株式投資で得られる配当が年率1.5%~程度なのに対して、REITから得られる配当収入は4%~程度です。
日経新聞のマーケット欄に、日経平均採用銘柄(225)の平均配当利回りが載っていますので、ご参考ください。
不動産ファンド
不動産ファンドとREITの違いは、簡単に言うと「上場しているかどうか」の違いだけです。
非上場である分、比較的値動きが少ないものが多いです。
実際は契約形態など違う点は多々ありますが、不動産ファンドのイメージとしては、みんなの大家さんなどのHPを参考に頂ければと思います。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンションは、自分の信用力を資産に銀行から融資を受けて実際にマンション1部屋を買います。それを貸し出すことで家賃収入を得る、という仕組みですね。
うまくいけば、自分のローン支払いを他人のお金(家賃収入)でまかない、さらにローン返済後はマンション1室が資産として残るというメリットがあります。
注意頂きたいのは、マンション投資は、価格下落リスク、空室リスクなどの他にも修繕費であったり維持管理手数料など様々なリスクやコストを抱えなければなりません。
不動産業に携わる方でなければ、業者の選定から土地、マンション、周辺地域、将来性などあらゆる角度から投資先を吟味する必要があります。
その見返りとして上記のような大きなメリットを享受できます。
不動産は、「資産を維持する力」に優れており、衣食住という人が生きていく上で大切な3要素のうち、土地は【食】と【住】を担います。
ワンルームマンションは、もし借り手がいなければ自分で済んで自分でローンを払えばいいのです。いつの時代も長期的な投資を行う上で不動産投資というのは有効な手立てなんですね。
まずは、無料相談などで不動産営業マンとの接点を増やすことも必要です！
営業マンの話は話半分に情報収集の一環としてエージェントに会うなどしてみてはいかがでしょうか。
ヤドカリ投資のすゝめ
ヤドカリ投資、つまり自宅マンション投資についてです。
都内に住むサラリーマンは低金利時代のうちに是非ご検討ください。
日本人には、収入に合わせて家を住みかえるといった発想がわきづらいようですがアメリカでは一般的な考え方です。
日本の労働においても、いまだに根幹に根付く【終身雇用絶対正義観】と似たものを感じますね。
私はヤドカリ投資こそ結局のところ最強の不動産になり得るのではないか、と考えています。
～自宅マンション投資のポイント10箇条～
- 買ってはいけない時期がある
- 単価の高いエリアは底堅い
- 交通アクセスはいいに限る
- 大規模マンションは得
- タワーはランドマーク性に価値がある
- 面積は小さいほど損
- 適正価格以下で購入する
- 売り主は大手が有利
- 人気公立小学校区内は値下がりしにくい
- 鉄道の延伸・新駅と駅前再開発には乗る
問題は、時期・エリア・業者選定などの知識が得られづらいという点です。
個人投資家ができる情報収集の方法は、有料セミナーに参加する、販売会社の話をきく、本や雑誌で情報収集する、SNSを活用して情報を集めるなど色々あります。ゴリゴリの不動産営業マンに口説かれ、くれぐれも安直な誘いに乗るようなことはしないようにしましょう！
スルガ銀行の不正融資の問題は、結果的に個人投資家が守られましたが、
皆さんは怪しいかぼちゃの馬車には乗らないようにしましょう！
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